Alojamento Local · Guia Prático
O que precisa de saber
sobre o seu AL.
O Alojamento Local (AL) é hoje uma parte essencial do turismo em Portugal. Mas para o gerir sem surpresas, é fundamental conhecer as principais regras fiscais e contabilísticas. Neste guia prático, resumimos os aspectos essenciais do AL para que perceba de forma simples como declarar, faturar e cumprir todas as obrigações legais.
Tipos de Alojamento Local
O conceito de Alojamento Local foi criado para permitir a oferta de alojamento temporário a turistas em imóveis que não cumprem os requisitos dos empreendimentos turísticos. O enquadramento legal está definido no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, com várias alterações posteriores.
Para iniciar a atividade, é obrigatório o registo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). A lei portuguesa define quatro tipos de AL:
- Moradia
- Apartamento
- Estabelecimento de hospedagem
- Quartos (na própria casa do proprietário)
Saber o tipo correto é importante, porque influencia a forma de pagar impostos e de organizar a contabilidade.
IRS: como é feita a tributação?
Os rendimentos do AL pertencem à Categoria B do IRS, por envolver a prestação de serviços. O IRS não incide sobre o total dos rendimentos, mas sobre uma percentagem definida por coeficientes:
| Tipo de Alojamento | Coeficiente IRS |
|---|---|
| Hostels e Quartos | 15% |
| Moradias e Apartamentos | 35% |
| Moradias/apartamentos em áreas de Contenção | 50% |
Nos dois primeiros anos de atividade, estes coeficientes podem ser reduzidos em certas condições.
Contabilidade Organizada
Com contabilidade organizada, o IRS incide sobre o lucro real da atividade:
Rendimentos – Despesas dedutíveis = Lucro antes de Imposto
É a opção mais vantajosa para quem tem muitas despesas, obras ou investimentos. É obrigatória quando os rendimentos ultrapassem 200.000 € durante dois anos seguidos ou 250.000 € num único ano.
Em que momento é tributado o rendimento?
Um dos pontos mais confusos do AL é saber quando o rendimento "conta" para o IRS.
O IRS não depende da data de pagamento nem da data da fatura, mas sim do momento em que existe obrigação de emitir a fatura.
Exemplos práticos:
- Se a estadia termina a 20 de dezembro, o rendimento pertence a esse ano, mesmo que o pagamento seja feito posteriormente.
- Se o hóspede paga antes da estadia, o rendimento é contabilizado no dia do pagamento.
Esta regra garante que o IRS e o IVA seguem o mesmo critério: o momento da prestação do serviço.
IVA: o que é preciso saber
Taxa reduzida
A dormida (serviço principal) beneficia de IVA à taxa reduzida de 6% (4% na Madeira e Açores). Serviços adicionais como pequeno-almoço não incluído, transportes ou limpezas extra estão sujeitos à taxa normal de 23% (22% na Madeira; 16% nos Açores).
Regime Normal vs. Artigo 53.º
- Regime normal: cobra IVA e pode deduzir o IVA das despesas.
- Artigo 53.º: isenção de IVA para faturação até 15.000 €/ano. Não cobra nem deduz IVA.
Plataformas como Airbnb e Booking
Um erro comum é pensar que a plataforma emite a fatura ao hóspede. A realidade é outra:
É o proprietário do AL quem deve faturar ao hóspede o valor total da estadia.
A plataforma (Airbnb, Booking, etc.) emite uma fatura pela sua comissão e transfere o valor da reserva já com essa comissão descontada.
Outras obrigações a ter em conta:
- Se a plataforma for estrangeira, pode ser necessário autoliquidar o IVA sobre a comissão.
- As comissões podem ter de ser declaradas na Modelo 30.
- Pode ser obrigatório o registo no VIES (sistema europeu de IVA).
Taxa Municipal Turística (TMT)
Em vários municípios, o proprietário do AL tem de cobrar a TMT por noite e por hóspede. Alguns pontos essenciais:
- A TMT não é rendimento seu deve ser entregue à Câmara Municipal.
- Não entra para IRS nem para IVA.
- Deve ter fatura própria separada da fatura de alojamento.
- Na contabilidade, é registada apenas como valor a entregar ao município.
Segurança Social
Em alguns casos, quem explora um AL pode estar isento de contribuições à Segurança Social, nomeadamente quando o imóvel é a própria habitação, o AL não é a atividade principal e não existe prestação de serviços complexa (sem empregados nem serviços regulares extra).
A isenção depende muito de cada situação específica. Confirme sempre com o seu contabilista antes de assumir que está dispensado das contribuições à Segurança Social.
A Importância da Contabilidade
Mesmo no regime simplificado, a contabilidade é essencial e deve seguir as regras do SNC (Sistema de Normalização Contabilística), refletir a realidade da operação (clientes, serviços, plataformas) e garantir coerência entre IRS, IVA e declarações fiscais.
Ter acompanhamento contabilístico regular não é opcional, é estratégico. Evita divergências, multas e problemas com a Autoridade Tributária.
A Arco Fiscal é especialista em Alojamento Local na Região Autónoma da Madeira. Tratamos de toda a fiscalidade e contabilidade do seu AL, para que se concentre nos hóspedes. Fale connosco.