O preço da habitação,
revisto pelo fisco.

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Como o Decreto-Lei n.º 97/2026 redesenha o custo de comprar, construir e arrendar casa na Madeira, e o que fica de fora de quem não souber jogar dentro das regras.

Há leis fiscais que ajustam margens. E há leis que mudam decisões. O Pacote Habitação, aprovado em maio de 2026, pertence claramente à segunda categoria: toca o IVA da construção, as mais-valias de quem vende casa, a retenção na fonte de quem arrenda, o IMT de quem compra, e faz tudo isto em nome de um único critério, tão simples na formulação quanto exigente na aplicação: o valor moderado. É lei nacional, mas os números que se seguem estão lidos à realidade da Madeira, onde as taxas de IVA são as próprias da Região.

A promessa é atrativa. A letra pequena, menos. Cada benefício vem amarrado a prazos que se contam em meses, declarações que têm de ser feitas por escrito e penalizações que revertem sobre quem menos esperava, o comprador que muda de planos, o senhorio que arrenda um mês a mais de renda do que devia. Este artigo separa o que é oportunidade real do que é condição a vigiar.

O critério que decide tudo: o que é «moderado»

Antes de qualquer benefício, há um filtro. Nenhuma das medidas seguintes se aplica fora destes limites, e são eles, não o texto da lei, que vão determinar se o benefício chega até si.

Critério	Limite em 2026
Renda mensal	€ 2.300
Preço de venda	€ 660.982

São valores móveis: atualizam-se todos os anos por portaria, seguindo o coeficiente de rendas publicado no Diário da República. O que hoje é «moderado» pode não o ser daqui a dois anos, vale a pena confirmar o limite exato à data de cada operação, não confiar no número que ficou na memória.

Construir e reabilitar: o IVA desce, mas exige prova

É aqui que o pacote tem o impacto mais imediato, e o desenho mais engenhoso.

Passa a aplicar-se uma taxa reduzida de IVA de 4%, a que vigora na Região Autónoma da Madeira, às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente, ou a arrendamento habitacional, desde que o preço ou a renda não ultrapassem os limites de valor moderado. Para o promotor, é uma vantagem de tesouraria. Para o comprador ou inquilino final, é, em teoria, uma casa mais barata.

Mas a lei não confia em boas intenções, exige provas, e prazos:

• A venda tem de ocorrer no prazo de 24 meses após a conclusão da obra;
• A escritura tem de mencionar, expressamente, a aplicação da taxa reduzida;
• No caso de arrendamento, o imóvel tem de permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

A isto soma-se uma mudança técnica com peso prático: em certas operações, deixa de ser o construtor a entregar o IVA ao Estado e passa a ser o cliente, através do mecanismo de inversão do sujeito passivo. Na prática, isto significa que o dono da obra tem de informar o construtor, por escrito, antes de a empreitada começar. Sem essa declaração, a fatura sai sempre com IVA à taxa normal, 22% na Madeira.

Uma proposta de lei em discussão pode alargar este mecanismo a qualquer aquisição de serviços de construção civil, independentemente de valores moderados. Vale a pena acompanhar o desfecho antes de fechar qualquer contrato de empreitada.

Quem constrói a própria casa como particular, sem ser promotor, tem uma porta paralela: pode pedir a restituição parcial do IVA suportado na empreitada, o equivalente, por outra via, ao mesmo alívio fiscal.

Vender, arrendar, pagar renda: o que muda no IRS

Uma segunda vida para as mais-valias

A regra sempre foi rígida: só escapava a imposto quem vendia a habitação própria e permanente e reinvestia noutra habitação própria e permanente. O pacote abre uma segunda via, menos óbvia e potencialmente mais útil: agora é possível vender qualquer imóvel habitacional, seja ou não a casa onde se vive, e excluir a mais-valia de tributação, desde que o valor da venda seja reinvestido na compra de um imóvel para arrendar a renda moderada.

O calendário é apertado: o reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses antes e os 36 meses depois da venda; a intenção de reinvestir tem de constar da declaração de IRS do próprio ano da venda; e o imóvel comprado tem de estar arrendado, a renda moderada, no prazo de seis meses, e manter-se arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Falhar qualquer um destes pontos não anula o benefício de imediato, adia a fatura, com juros. A medida aplica-se a vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Duas boas notícias para quem arrenda e para quem é senhorio

Quem paga renda continua a deduzir 15% no IRS, mas o teto sobe, de € 800 para € 900 em 2026 e € 1.000 a partir de 2027. Do outro lado do contrato, o senhorio que recebe renda moderada vê a retenção na fonte cair de 25% para 10%, sempre que a entidade pagadora tenha contabilidade organizada, o caso, por exemplo, de empresas que arrendam casa para alojar trabalhadores deslocados.

Comprar casa: o IMT como instrumento de política, não só de receita

O IMT deixa de ser apenas um custo de transação e passa a funcionar como alavanca de comportamento, mais caro para uns, mais barato para outros, consoante o efeito que o legislador quer produzir.

Não residentes passam a pagar sempre a taxa máxima, 7,5%, sem direito a isenções ou reduções, a não ser que já tenham sido residentes fiscais em Portugal, se tornem residentes no prazo de dois anos após a compra, ou destinem o imóvel a arrendamento habitacional a renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Cumprida qualquer destas condições, é possível pedir ao Estado a devolução da diferença entre os 7,5% pagos e a taxa que seria normalmente devida. Em vigor desde 25 de maio de 2026.

Ao mesmo tempo, quem compra a primeira casa própria e permanente dentro do regime de habitações de custos controlados ganha isenção total de IMT até € 330.539, com a ressalva de que este benefício depende de deliberação da câmara municipal, e por isso não está garantido em todos os concelhos.

E há uma folga administrativa, discreta mas bem-vinda: o prazo para pagar o IMT deixa de ser o dia útil seguinte à liquidação e passa a 30 dias, mais espaço de manobra para quem está a fechar o financiamento da compra.

Para senhorios com escala e investidores institucionais

Fora do radar do proprietário individual, o pacote reserva um segundo andar de benefícios para quem opera em maior escala:

• Tributação autónoma de 10%, em vez dos habituais 28%, para rendimentos de rendas moderadas, até 2029;
• Exclusão de 50% dos rendimentos de arrendamento habitacional a renda moderada, para empresas e para trabalhadores independentes com contabilidade organizada;
• Redução de tributação para quem investe através de fundos imobiliários com ativos afetos a arrendamento acessível.

A estes soma-se um regime pensado especificamente para grandes promotores: os Contratos de Investimento em Arrendamento Habitacional (CIA), celebrados diretamente com o Estado através do IHRU, com vigência até 25 anos e isenções de IMT, IMI e Imposto do Selo em troca de compromissos de longo prazo com arrendamento a renda moderada. Entram em vigor a 1 de setembro de 2026.

Na mesma data nasce também o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), sucessor do antigo Programa de Arrendamento Acessível: quem arrendar dentro de limites de renda ligados à mediana de mercado do concelho, com contratos de pelo menos três anos para residência permanente, passa a ter os rendimentos totalmente isentos de IRS ou IRC, mediante comunicação prévia através da plataforma eletrónica do IHRU.

O que separa quem beneficia de quem paga a mais

Nenhuma destas medidas se aplica sozinha. Todas dependem de prova documental, prazos exatos e, sobretudo, de decisões tomadas antes de a operação acontecer, não depois.

Antes de assinar qualquer contrato-promessa, escritura ou contrato de arrendamento ao abrigo destas regras, vale a pena confirmar três coisas: se o valor em causa é, de facto, moderado à luz dos limites atualizados; se existe documentação escrita que sustente essa condição perante quem a vai exigir, Finanças, câmara municipal ou contraparte contratual; e se os prazos que decorrem da operação (seis meses, 24 meses, 36 meses, consoante o caso) estão claramente identificados e agendados, não apenas conhecidos em abstrato.

O desenho do pacote recompensa quem planeia com antecedência. Penaliza, com juros e por vezes coimas, quem trata estas condições como pormenor administrativo a resolver depois.